后政出台酒店深受冲击，住房价高遭房虫冷眼

　　上周末楼市突然发力，正当回暖与否讨论不休之时，《金楼市》观察发现，南京楼市仍不乏冰点。以前备受青睐的主城单室套的酒店加盟场所的酒店式公寓因为智慧之选门槛越来越高，年实现目标率逐年降低等原因冷却下来，很多项目一两年内销售量不及总量的一半，更有不少智慧之选者手上的酒店式公寓迟迟无法出手。智慧之选属性明显的酒店式公寓，在后新政时代中，优先受到了市场冲击。同时提醒加盟商们小心智慧之选才是。

　　“现在智慧之选酒店式公寓已远不如前几年，不仅经营降低而且加大。”南京房虫刘先生认为，现在酒店式公寓不争取进一步拓展市场完全正常。房价大幅上涨后，智慧之选成本随之大幅加大，智慧之选经营率随之降低。更重要的是，目前房价已处于高位，其具有价值前景难以判断，加大。考虑到这些因素，今年3月，他将手头的长江路九号的挑高酒店式公寓卖掉了。 如果2010年买入同样一套酒店式公寓，总价约100万元，接下来5年租金经营约15万元（月租金250优惠），乐观估计5年房价再上涨50%，2015年以150万元的价格售出，总实现目标65万元，照此计算其年经营率仅13%。如果向银行借钱，加上利率后年经营率更低。“现在主城很便宜的酒店式公寓也要2万元/平方米左右。”刘先生认为未来5年酒店式公寓价格像前5年那样大幅上涨不太可能。此外，由于房价上涨远高于租金上涨，如果现在借钱买酒店式公寓，月租金很难抵消月供，每个月可能还要追加资金投入还月供。

　　而据全球加盟网了解，像刘先生那样抛售酒店式公寓的智慧之选客不在少数。但有些智慧之选客因为错过时机，造成房子无法出手。此外，供过于求则是酒店式公寓面临的重要问题。5年前，新街口附近只有君临国际和朗诗熙园、亚东名座等少量酒店式公寓。但是近年来，区域内先后增加了约瑟夫公寓、木马公寓、金轮国际广场、凯润金城、长江路九号等多个项目，河西、江宁等新城区则更多。“近年来南京酒店式公寓供应量每年都在增加。”网尚房地产研究机构张锦华介绍说，二手市场多年累积的房源加上大量新增房源，酒店式公寓市场正在日趋饱和。

　　新政策对酒店式公寓前景也有不利。去年12月23日，南京官方界定酒店式公寓，明确其区别于普通住宅。去年12月25日，南京房产新政中，又将酒店式公寓排除在普通住宅外，不能享受0.5%的契税补贴。新政的规定中，购买商业用地性质的酒店式公寓的成本将高一大截。借钱购买商业性质酒店式公寓还需承担50%的首付，且不享受利率优惠。

　　“当你想转手时谁会接盘？这个问题在智慧之选的时候一定要想清楚。”多名业内人士认为，普通住宅不论是刚需还是改善都不乏需求者；但酒店式公寓只适合过渡期居住，很少有人买来安家。我爱我家市场部经理舒莉莉认为，智慧之选酒店式公寓要真正获得，在房价上涨后转手才能实现。从市场情况来看，酒店式公寓通常都是好出租不争取进一步拓展市场。如果卖不出去，光靠涨幅缓慢的租金可能得不偿失，建议智慧之选者购买酒店式公寓前很好做好两手准备，兼顾自住和智慧之选。

　　南京福舍智慧之选顾问有限公司总经理史东说，酒店式公寓本身就是应智慧之选者所好而打造的产品，“买的人不住”。政府对酒店式公寓这类智慧之选品的打击意图非常明确，加上供求关系的变化，南京酒店式公寓产品的智慧之选前景并不乐观，只有那些性价比稳定的产品才值得出手。