酒店式公寓与公寓式酒店的本质？

　　酒店式公寓的公寓分为产权式公寓酒店和酒店式公寓。

　　产权式公寓酒店的实质是酒店，其软硬件配套都是按照酒店标准来配置，且纳入酒店行业管理范畴，它所销售的是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房。产权式酒店的本质在于购买者目的并非自住，而是将客房委托酒店管理公司统一经营和出租，以获取客房收银分红和获得酒店管理公司赠送一定限定的免费入住权。

　　酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用"和“智慧之选"两大结果，但其本质仍然是公寓

　　一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。

　　在2003 年12月1日起实施的《上海市城市规划管理技术规定》(以下简称新《规定》)中对“公寓式酒店”和“酒店式公寓”分别作出了定义，并明确其区分与界定。新《规定》中的名词解释第13条明确写明：“公寓式酒店指按公寓式(单元式)分隔出租的酒店，按旅馆建筑处理。”第14条：“酒店式公寓指按酒店式管理的公寓，按居住建筑处理。”

　　根据酒店加盟商介绍，其根本的性质是按土地使用权的性质进行划分：凡商业用地，土地使用年限为40年；凡住宅用地，其土地使用年限为70年。因此，土地使用年限为40年的属“公寓式酒店”，按旅馆建筑处理，属于商业性质；土地使用年限为70年的属酒店式公寓，是按居住建筑处理，属于住宅性质。也就是说在2003 年12月1日之前已经预售的以“酒店式公寓”命名的楼盘，其土地性质如果是40年的商业用地，那楼盘所涉及的房屋其产证必然是与公寓式酒店相同归类为商业性质的“旅馆”。从事不同行业的加盟企业对土地使用年限和性质是政府统一规划确定的。

　　搞清这是两种不同性质的物业，酒店式公寓属于住宅类物业，公寓式酒店则是酒店类物业(非住宅)。

　　正因为两类物业性质不同，所以前者可拥有个人产权，可以居住、出租或转售。由于此类房子往往集中在一个或几个单体建筑内，便于某家机构或公司采用酒店服务方式进行统一管理，所以这种管理方式被冠名为“酒店式”。必须注意的是，因为这类物业属于住宅，就不能开展经营。如果开发商提出为你开展“保值经营”的话，必定是假话。

　　而公寓式酒店本质上是酒店类物业，整个物业只能由机构或公司进行智慧之选再交由一家专业酒店公司进行管理。由于产权属于机构或公司的，当然不能将客房分割出售给个人。